Por José Antonio Artusi (*)
Millones de argentinos se ven privados del derecho a una vivienda digna. Se han ensayado diversas soluciones al problema, que no sólo no lo han solucionado sino que en muchos casos lo han empeorado, tales como malas leyes de alquileres. Permanece casi desconocida u olvidada, paradójicamente, una política que podría tener un impacto significativo en la mejora de la asequibilidad a la vivienda, ya sea en propiedad como en alquiler: el impuesto al valor del suelo libre de mejoras, también conocido como el impuesto único.
Se trata de una idea propuesta por el economista y filósofo estadounidense Henry George en su obra «Progreso y Miseria» en 1879. Según George, este impuesto debería gravar únicamente el valor del suelo, sin tener en cuenta las mejoras realizadas en él, como edificios o instalaciones. En nuestro caso, no equivaldría a crear un nuevo tributo sino simplemente a reformar el impuesto inmobiliario, desgravando totalmente las construcciones y gravando solamente el suelo, con alícuotas razonables y valuaciones cercanas a los precios de mercado. Recordemos que el Premio Nobel William Vickrey sostuvo que “el impuesto a la propiedad inmobiliaria es, económicamente hablando, la combinación de uno de los peores impuestos, la parte que se deriva de las mejoras a un bien inmueble… y uno de los mejores, el impuesto a la tierra o al valor del lugar”.
Esta idea ha sido apoyada por muchísimos economistas a lo largo de la historia, incluyendo a Milton Friedman (que lo consideraba el menos malo), debido, entre otras razones, a su potencial para mejorar la asequibilidad a la vivienda. Este impuesto, combinado con la eliminación de muchísimos otros impuestos regresivos y distorsivos podría contribuir a ello de diversas maneras:
– Desalentando la especulación del suelo, mal llamada especulación inmobiliaria: El impuesto propuesto por Henry George desalienta la especulación del suelo, ya que gravaría su valor y no las mejoras. Esto significa que los propietarios de parcelas vacantes o subutilizadas tendrían que pagar un impuesto relativamente más alto, lo que los incentivaría a desarrollar o vender esas tierras, en lugar de mantenerlas sin utilizar con fines especulativos. Esto aumentaría la oferta de viviendas y de lotes en el mercado, lo que a su vez ayudaría a reducir los precios.
– Estimulando la inversión en viviendas: Al gravar únicamente el valor del suelo y no las mejoras, se estimularía a los propietarios a invertir en la construcción de viviendas en lugar de especular con el mayor valor del suelo acrecentado por acciones del Estado y de la comunidad. Esto también aumentaría la oferta de viviendas en el mercado, lo que contribuiría a la reducción de los precios y a mejorar la asequibilidad para compradores e inquilinos.
– Mejorando la equidad en la distribución de la riqueza: La propiedad del suelo tiende a concentrarse en manos de unos pocos propietarios, lo que puede resultar en desigualdades en la distribución de la riqueza y dificultades en el acceso a la vivienda. Al capturar una parte de las rentas extraordinarias y utilizarlas para financiar programas de vivienda asequible o programas universales como el ingreso ciudadano, podría contribuir a una mayor equidad en la distribución de la riqueza.
– Estimulando el desarrollo urbano eficiente: los propietarios de tierras tendrían un incentivo para desarrollar sus propiedades de manera eficiente para minimizar el impacto del impuesto. Esto impulsaría un crecimiento más compacta y sostenible de las ciudades, promoviendo el uso eficiente del suelo y evitando la expansión urbana no planificada y de baja densidad.
El suelo como factor productivo
La idea de Henry George ha sido objeto de críticas y debates en la comunidad económica, y algunos economistas neoclásicos, en buena medida defendiendo intereses concretos de quienes se beneficiaban con la especulación, han argumentado en contra de la inclusión del suelo como un factor de producción separado del capital y del trabajo. Sin embargo, otros economistas, como Fred Harrison y Mason Gaffney, han defendido y actualizado la propuesta de Henry George, y han proporcionado argumentos contundentes en favor de considerar el suelo como un factor de producción distintivo. Entre los argumentos utilizados por estos y otros economistas podemos encontrar los siguientes:
– Rentas económicas del suelo: argumentan que el suelo tiene características especiales que lo diferencian de otros factores de producción, y que los propietarios de tierras pueden obtener rentas económicas simplemente por poseer tierras con valor en el mercado, sin realizar ninguna actividad productiva. Estas rentas del suelo, según ellos, son una forma de ingreso no merecido, ya que no resultan del esfuerzo o inversión del propietario, sino del valor atribuido a la ubicación de la tierra. El impuesto sería una forma de capturar parte de estas rentas del suelo y reinvertirlas con sentido redistributivo para beneficio de la sociedad en su conjunto.
– Ineficiencias en la asignación del suelo: consideran que la falta de un impuesto sobre el valor del suelo puede llevar a una asignación ineficiente de los recursos, ya que los propietarios de lotes pueden retenerlos sin desarrollarlos o subutilizarlos con fines especulativos, en lugar de utilizarlos productivamente. Al desalentar la especulación del suelo y promover un uso más eficiente del mismo, se mejoraría la asignación de recursos y se promovería un desarrollo urbano más sostenible.
En nuestro país es muy poco conocido un proyecto de ley presentado por el presidente Roque Sáenz Peña en 1912, conocido como el «Impuesto al Mayor Valor de la Tierra», que fue claramente inspirado en las teorías de Henry George y procuraba recuperar el incremento del valor del suelo producido por acciones ajenas al propietario. El proyecto de ley de Sáenz Peña buscaba gravar el aumento del valor del suelo que se genera debido a la acción del Estado y al crecimiento de la comunidad, con el objetivo de utilizar esos ingresos para financiar obras públicas nacionales o municipales. Sin embargo, este proyecto de ley no prosperó. Quizás haya llegado la hora de rescatar del olvido esa iniciativa trunca de ese gran presidente que fue Saenz Peña.
(*) Arquitecto Especialista en Planificación Urbano Territorial, integra la Cátedra de Planificación Urbanística de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UCU. Diputado Provincial (UCR) 2007-2011 y 2015-2019.
