Por Arq. Guillermo Arrejoría*
Ciudades más justas. La autonomía municipal, planes y códigos de Ordenamiento Territorial.
La Constitución de la Provincia de Entre Ríos establece la autonomía municipal y con ello les otorga a los municipios entre otras la potestad de regular los usos del suelo y las restricciones al dominio en su territorio. Así los gobiernos locales desarrollan Planes de Ordenamiento Territorial y establecen las normativas para que estos puedan llevarse adelante.
La ciudad de Concepción del Uruguay cuenta desde el año 1999 con la Ordenanza 45272 Código de Ordenamiento Urbano y sus modificatorias, que aunque requiere de la incorporación de nuevos instrumentos de gestión del suelo, se encuentra vigente y por consiguiente debe ser cumplida.
La ciudad.
Podemos describir a la ciudad como una trama de calles, cables y caños que conforman una célula urbana que denominamos manzanas, las que contienen en su interior lotes comerciables y no comerciables. Los primeros son aquellos que el mercado pone a la venta para la construcción de viviendas, locales comerciales, depósitos y demás. Los segundos lo que los gobiernos locales utilizan para brindar a los ciudadanos equipamiento de salud, seguridad, educación y espacio público de calidad. Una urbanización que carece de estos últimos es lo que algunos autores denominan la NO CIUDAD.
De la cesión de suelo.
Esa ciudad que requiere suelo para satisfacer las demandas de equipamiento y espacio público para el encuentro entre sus habitantes establece en su normativa lo que denominamos cesión de suelo. En el Capítulo IV Normas de subdivisión del suelo, el punto 4.8 Espacios libres, de nuestro Código de Ordenamiento Urbano determina: “El total de las áreas destinadas a espacios públicos deberán estar en relación con las áreas a fraccionar, cantidad, dimensión y destino de los predios considerando las necesidades locales y generales de la zona en que se encuentra ubicada la propiedad. En todo fraccionamiento o urbanización que se efectúe dentro del municipio, el propietario se obliga a ceder y escriturar gratuitamente libre de todo gravamen y/u ocupación a favor de la comuna el 10% de la superficie de las parcelas para ser destinada a Espacios Públicos, correspondiendo un mínimo del 30% de la misma a equipamiento comunitario y el resto a áreas verdes.”
En el Capítulo VIII Barrios Privados, el punto 8.3 (i) Condiciones para su aprobación, determina que: “En concepto de reserva municipal para uso público, se deberá ceder al dominio público, sobre las áreas linderas al conjunto, una superficie igual a la de la totalidad de las calles y de las áreas verdes exigidas para cualquier fraccionamiento”.
Es entonces la finalidad de la cesión de suelo satisfacer la demanda futura de equipamiento y espacio público de calidad ante el crecimiento poblacional de las nuevas urbanizaciones, ya sean cerradas o abiertas.
Las experiencias novedosas.
Cuando hablamos de actualizar el Código nos referimos a incorporar nuevos instrumentos para la regulación de los usos y valores del suelo, trayendo aquellos que ya están utilizados en municipios de nuestra provincia o país y que han dado resultados positivos en cuanto a la justa distribución de cargas y beneficios para el conjunto de la sociedad. Varios municipios ya cuentan con Bancos de suelo municipal que brinda la posibilidad no solo de hacer frente a la demanda de suelo para equipamiento y espacios públicos de calidad, sino también para poder localizar adecuadamente los planes de vivienda de interés social y para intervenir en el mercado de suelo con programas como los denominados “primer terreno” ofreciendo suelo a precios accesibles para aquellos que quieren construir su primera vivienda. En estos casos la cesión de suelo puede alcanzar hasta el 30 % de la superficie a lotear descontada las calles.
Conjuntamente con ello y como mecanismo para impedir el loteo indiscriminado se suma a los instrumento la denominada Tasa Diferencial, que afecta a lotes vacantes o viviendas ociosas, con la finalidad de desalentar la retención especulativa de suelo dentro de las plantas urbanas consolidadas.
Conclusión.
Podemos sostener entonces que es imperioso para los municipios contar con suelo para dar respuestas a la demanda de la población de espacio público y equipamiento, que ese suelo deberá ser colindante a toda nueva urbanización por la demanda que en estos han de requerir los nuevos habitantes y que en consecuencia la contraprestación en especies no es compatible para tales propósitos.
* Especialista en planificación urbano territorial. Docente de la cátedra de planificación urbanística de la fac se arquitectura y urbanismo de la UCU.
