El Ejecutivo entrerriano rechazó el reclamo de un particular para que se le abone por el alquiler de un inmueble una actualización según lo estipula la Ley de Alquileres vigente.
El 20 de noviembre de 2020 se suscribió un contrato de alquiler de la propiedad que ocupa la Secretaría de Deportes de Entre Ríos, con una duración de 2 años, a partir del 1º de agosto de 2020. En consecuencia, el vencimiento operaría el 31 de julio de 2022, con un valor mensual de $65.000.
Pero al vencimiento del primer año del contrato de alquiler, el 31 de julio de 2021, el propietario entendió que el valor del alquiler debía incrementarse conforme lo establece la Ley de Alquileres Nº 27.551, que entró en vigencia el 30 de junio de 2020. Pidió entonces un aumento del 46,53%, y llevar el monto a $95.248 desde el 1º de agosto de 2021.
La Fiscalía de Estado intervino en el caso a través de la Unidad de Control de Inmuebles de Dominio Público y Privado y sostuvo que en el contrato de alquiler, en el cual intervino la Escribanía Mayor de Gobierno, “el que no contempló en su cláusula tercera la posibilidad de actualización del canon locativo mensual conforme el índice determinado en la actual normativa, habiéndose establecido un monto fijo”.
Así, el organismo que dirige el fiscal Julio Rodríguez Signes entendió que “no resulta atendible discutir sobre la procedencia o viabilidad de lo solicitado por el locador, en virtud de que el contrato tiene un monto total de la locación determinado por el Consejo de Tasaciones, y que al tratarse de un importe global a abonarse de manera mensual por 24 meses, contiene intrínseco un ajuste que contempla la duración del vínculo, por lo que resulta inadmisible la pretendida aplicación de la Ley Nº 27.551”. Y que, en todo caso, las partes rediscutan el contrato al vencimiento del mismo, el 31 de julio próximo.
Qué dice la ley
La Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres, está vigente desde el 30 de junio de 2020. Antes de la sanción de esta norma, el plazo mínimo para un contrato de alquiler era de 2 años y ahora es de 3.
La ley dice que, “si carece de plazo expreso y determinado mayor”, el contrato “se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años”. Además, a partir de la vigencia de esta ley los contratos deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), según un informe que publicó el sitio Chequeado.
¿Cada cuánto debe actualizarse?
La norma señala que “el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales”, es decir que no se pueden realizar aumentos trimestrales ni semestrales.
¿Cómo se actualiza el monto?
Antes de la vigencia de esta norma no estaba establecida la manera de actualizar el monto del alquiler. La ley introdujo una novedad: “Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte)”, que es un índice salarial. Desde entonces, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) publica todos los días dicha fórmula, llamada Índice de Contratos de Locación (ICL).
¿Qué garantías se pueden admitir?
La ley abrió un abanico de garantías posibles para que los contratos no se ciñan al aval de un propietario. Dice que el inquilino debe proponer al propietario “al menos dos (2) de las siguientes garantías: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente”.
En caso de ser más de un inquilino, la ley dice que “deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos” y que el propietario del inmueble “no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación”, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a 10 veces.
¿Quién paga las expensas?
La ley reguló un aspecto sobre el cual no había nada escrito: que las expensas las debe pagar el inquilino pero sólo “aquellas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario”. Es decir que al inquilino no se lo puede cargar con el pago de expensas extraordinarias; por ejemplo, aquellas que llegan por obras en el edificio para el suministro de gas.
¿Qué pasa con el depósito de garantía?
La ley dice que no pueden ser “por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler” y que, al finalizar el contrato, el propietario deberá devolver el depósito “mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler”.
Cuando el inquilino quiere rescindir
La ley dice que el contrato puede ser resuelto anticipadamente por el inquilino cuando la notificación al propietario “se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato”, en cuyo caso “no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto”. La ley dice que si pasaron 6 meses de contrato, el inquilino debe “notificar en forma fehaciente su decisión” al propietario “con al menos un mes de anticipación.
Si se rescinde el contrato en el primer año del contrato, tiene que pagarle al propietario “en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes, si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso”.
Fuente: Entre Ríos Ahora.
