Por José Antonio Artusi (*)
Tenemos un enorme déficit habitacional en Argentina. No sabemos exactamente el número, pero Se trata de millones de familias privadas del acceso a una vivienda adecuada.
Es imposible revertir ese déficit habitacional haciendo más o menos lo que venimos haciendo desde hace décadas. Es imperioso cambiar de manera estructural, poniendo en marcha políticas públicas ambiciosas pero factibles, que articulen de la manera más eficaz posible los recursos ociosos que tenemos.
Nos referiremos aquí a una herramienta específica, los convenios urbanísticos para la movilización de tierras fiscales en desuso.
Para el caso de Concepción del Uruguay hemos hecho cálculos rápidos estimativos para un ejemplo concreto, y las conclusiones pueden parecer sorprendentes: si la Municipalidad consiguiera que el Estado nacional le transfiera sólo 20 hectáreas contiguas a la trama urbana consolidada podría financiar la construcción de infraestructura, equipamiento comunitario, espacios verdes y 500 viviendas sociales, sin poner un centavo del presupuesto municipal. Adicionalmente se construirían alrededor de 500 viviendas, locales comerciales, oficinas y espacios para diversas actividades económicas a adquirir a precios de mercado.
La inclusión de usos rentables del suelo y vivienda de interés social, junto con la mixtura de usos permitiría evitar la excesiva segregación social y el carácter monofuncional que generalmente presentan los conjuntos de viviendas de los institutos provinciales, problemas mencionados reiteradamente año tras año en las auditorías del FONAVI.
Infraestructura, edificios y viviendas
¿Cómo podría ser el trazo grueso de la secuencia del proceso que imaginamos?
1) El primer paso consistiría obviamente en conseguir el suelo. Hay disponibilidad de suelo vacante de diversos organismos nacionales, en buena ubicación. Es irracional, y hasta inmoral, naturalizar que ese suelo público quede ocioso para siempre, cuando existen tantas necesidades insatisfechas.
2) El segundo paso consistiría en hacer un plan de sector para la urbanización del área, previendo mixtura de usos del suelo, trazado integrado a la ciudad, espacios verdes, equipamiento comunitario, viviendas, comercios, oficinas, actividades económicas, deportivas, culturales, etc. El plan debería también prever densidades medias, para aprovechar adecuadamente el suelo y para abaratar el costo per cápita de la provisión de infraestructura de servicios públicos. Las compacidades y densidades así resultantes contribuirían a su vez a la eficiencia energética y a patrones de movilidad sostenible, favoreciendo desplazamientos no motorizados y aumentando la eficiencia de los sistemas de transporte público colectivo. La mayor edificabilidad también permitiría una mayor rentabilidad de la faz comercial del proyecto, y por lo tanto permitiría recuperar mayor valorización por parte del municipio para destinar a vivienda social y equipamiento comunitario.
3) El tercer paso consistiría en convocar a concursos de arquitectura para seleccionar los proyectos que en su conjunto conformarían el plan de sector. En el caso de las viviendas, tanto de mercado como sociales, debería procurarse diversidad tipológica, flexibilidad para ampliaciones e incorporación de actividades económicas, y eficiencia energética, tanto desde el punto de vista de la arquitectura pasiva como de la utilización de energías renovables y gestión adecuada de los recursos hídricos y los residuos domiciliarios.
4) El cuarto paso consistiría en convocar por licitación pública a desarrolladores inmobiliarios a participar en un convenio urbanístico encargado de financiar el proyecto. Los desarrolladores aportarían el capital financiero para afrontar los costos de la infraestructura y la construcción de viviendas y edificios.
5) Los desarrolladores obtendrían su utilidad de la diferencia entre las ventas totales de las viviendas de mercado, las oficinas, locales, etc. menos el costo total de construcción de infraestructura y edificios, incluyendo las viviendas sociales a entregar al municipio.
6) Los desarrolladores podrían obtener financiación para construir los proyectos de diversas fuentes, el crédito bancario (acá, obviamente, al igual que en el punto siguiente hay mucho por mejorar) o a través de los aportes de los propios interesados, en diversas modalidades tal como las que son usuales en el mercado.
7) Los interesados en adquirir las viviendas de mercado podrían optar entre las alternativas de financiación de los desarrolladores antes del inicio de las obras o durante la construcción, o bien obtener un crédito hipotecario y adquirir la vivienda terminada.
8) El municipio obtendría las viviendas sociales sin poner un centavo, y las otorgaría a familias que no tienen recursos para adquirirlas en el mercado. Pero deberían pagarlas, a largo plazo.
9) Los recuperos de las cuotas de viviendas sociales deberían alimentar, junto a otras fuentes de ingresos, un fondo de desarrollo urbano que podría financiar un banco de tierras y la urbanización y construcción de viviendas y equipamiento comunitario en otras áreas. El fondo de desarrollo urbano también podría, para casos de familias con menores ingresos, financiar la provisión de terrenos con servicios, aptos para programas de autoconstrucción vinculados con acciones de capacitación en oficios.
Proyectos de este tipo permitirían construir un número significativo de viviendas sociales pero también contribuiría a mejorar la asequibilidad para sectores medios, y reactivaría notablemente la construcción con todo lo que ello implica en términos de empleo y dinamización de la actividad comercial.
(*) Arquitecto Especialista en Planificación Urbano Territorial, integra la Cátedra de Planificación Urbanística de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UCU. Diputado Provincial (UCR) 2007-2011 y 2015-2019.
