Arquitecto – Docente
La Ciudad de Buenos Aires se encuentra ante una oportunidad histórica con motivo del anuncio de la licitación para la construcción de la nueva Línea F del subte. Esta línea conectará los barrios de Barracas en el sur con Palermo en el norte, y contará con 12 estaciones.
Esta obra de infraestructura no solo mejorará la movilidad urbana, reduciendo tiempos de viaje y descongestionando el tráfico, sino que también generará una valorización extraordinaria del suelo en las áreas adyacentes. Propiedades cercanas a las estaciones tendrán incrementos significativos en su valor. Esta valorización se debe a la mayor accesibilidad y conectividad que brindará la nueva línea, lo que atraerá inversiones, aumentará la demanda de propiedades y mejorará la calidad de vida de los habitantes.
¿Por qué recuperar la plusvalía?
El Gobierno de la Ciudad tiene la posibilidad de capturar esta plusvalía —el aumento en el valor del suelo generado por inversión pública— y reinvertirla en proyectos de desarrollo urbano sostenible y equitativo. Esto incluye mejoras en espacios verdes, vivienda asequible, transporte, infraestructura de servicios públicos y equipamiento comunitario. En un contexto de presupuestos ajustados y crecientes demandas urbanas, la recuperación o captura de la valorización del suelo emerge como una herramienta estratégica.
La recuperación de las plusvalías del suelo se basa en el principio de que las inversiones públicas, como la construcción de líneas de transporte, generan beneficios al aumentar el valor de las tierras cercanas. Es de sentido común entender que esta valorización generada por la comunidad debe ser recuperada por el sector público para financiar obras y servicios para la sociedad en su conjunto, asegurando que los beneficios se distribuyan equitativamente, y no que vaya a enriquecer sin justa causa a los propietarios del suelo, que sin mover un dedo ven como de pronto sus parcelas incrementan de manera significativa su valor. Esto no es nuevo, ni ajeno a las mejores tradiciones del liberalismo económico; ya lo plantearon en su momento Adam Smith, John Stuart Mill, Winston Churchill y Henry George, entre otros.
Instrumentos para capturar y reinvertir
Diversas herramientas, desde la sencilla y conocida contribución por mejoras o el impuesto al suelo, hasta mecanismos más complejos como tasas de impacto, impuestos incrementales y subastas de derechos de construcción, permiten recuperar y reinvertir estos incrementos.
Aplicado al transporte, la recuperación de plusvalías urbanas ha demostrado ser efectiva para financiar obras de infraestructura. El Instituto Lincoln de Políticas de Suelo destaca que inversiones en estaciones de subte o tren elevan el valor del suelo en un radio de hasta 1 kilómetro, generando ingresos que pueden cubrir costos de construcción y operación.
La recuperación de plusvalías urbanas no solo puede financiar la infraestructura de movilidad, sino que puede también promover el desarrollo orientado al transporte (TOD, por sus siglas en inglés), integrando vivienda, comercio y espacios públicos para reducir la dependencia del automóvil y fomentar la equidad social.
Lecciones locales y globales para financiar la Línea F
Buenos Aires cuenta con una rica historia en expansión de su red de subte, inaugurada en 1913 como la primera en América del Sur. Durante la década de 1980 se impulsaron extensiones como parte de planes de revitalización urbana. Estas ampliaciones, aunque limitadas, demostraron el potencial transformador del subte: mejoraron la conectividad de algunas áreas y estimularon el desarrollo económico local. Y se utilizó para ello el instrumento del incremento temporal de la tasa del impuesto inmobiliario. La ley 23514 de 1987 creó un fondo especial fijando un recargo del 5% para toda la ciudad y un adicional del 2.4% para las propiedades ubicadas en un radio de 400 metros desde las estaciones. En 2012 ese fondo representó 750 millones de dólares. Cabe enfatizar que, al igual que en todos los demás distritos de la República Argentina, el impuesto inmobiliario (en rigor de verdad, la combinación de dos impuestos, uno bueno que grava el valor del suelo y uno malo que grava las mejoras y construcciones) representa un porcentaje muy poco significativo de la recaudación impositiva, en la que prima esa gabela medieval distorsiva y regresiva conocida como “ingresos brutos”. El economista liberal Eduardo Conesa ha demostrado que el impuesto al valor venal de la tierra libre de mejoras en el caso de la Ciudad de Buenos Aires permitiría por sí solo recaudar tanto como todos los impuestos que aplica su gobierno; sería la utopía del “impuesto único” de los fisiócratas franceses del siglo XVIII hecha realidad.
Varias ciudades han utilizado exitosamente la recuperación de plusvalías urbanas para financiar expansiones de tránsito, ofreciendo modelos para Buenos Aires. Hong Kong es un caso emblemático: integra el desarrollo inmobiliario con el transporte, capturando plusvalía a través de ventas y arrendamientos de propiedades sobre estaciones. Esto ha financiado una red de transporte público eficiente que cubre un altísimo porcentaje de los viajes motorizados, con reinversión en vivienda asequible y espacios públicos verdes. En América Latina, Bogotá implementó un mecanismo de recuperación de plusvalías en su sistema de Bus Rapid Transit denominado TransMilenio, mediante contribuciones por mejoras que capturaron el alza en valores del suelo. Esto permitió expandir la red e invertir en vivienda social y ciclovías, reduciendo desigualdades. En São Paulo, Brasil, el uso de certificados de potencial adicional de construcción (CEPACs) ha financiado diversas obras, con fondos reinvertidos en proyectos de viviendas, parques, etc. Singapur ofrece otro ejemplo: recupera plusvalías mediante subastas de derechos de desarrollo, financiando una red de metro integrada que prioriza la equidad y la sostenibilidad ambiental.
Estos casos demuestran que la recuperación de plusvalías no solo es viable, sino que genera círculos virtuosos de inversión privada en economías capitalistas.
Para recuperar la plusvalía de la Línea F, el Gobierno de la Ciudad podría adoptar un sistema integrado de instrumentos tributarios y no tributarios inspirado en estos ejemplos.
Escapa a los alcances de un artículo periodístico analizar en profundidad cuales deberían ser las herramientas concretas que podrían utilizarse, pero a priori podría evaluarse una combinación de instrumentos articulados a su vez en el marco de una reforma tributaria que elimine impuestos distorsivos y grave la valorización del suelo libre de mejoras, que siempre es producto de acciones ajenas al propietario. Sólo a modo de ejemplo, podríamos pensar en contribuciones especiales por mejoras, distritos de financiamiento incremental del impuesto inmobiliario, concesión onerosa de edificabilidad adicional como en São Paulo, etc. De hecho, la Ciudad de Buenos Aires ya cuenta con un instrumento similar en su normativa, conocido precisamente como “plusvalía”.
La reinversión debe priorizar la sostenibilidad y equidad: fondos para crear corredores verdes a lo largo de la línea, mejorar las condiciones de barrios más postergados, promover la integración socio-urbana de barrios populares, etc. Es importante evitar que el desarrollo urbano expulse familias vulnerables, por lo que debería incluirse un ambicioso programa de construcción de viviendas.
La Línea F representa una ventana de oportunidades para que Buenos Aires comience a transformar radicalmente su política urbanística. Aprendiendo de la experiencia propia y de éxitos y fracasos de otras latitudes, la ciudad puede encarar un proceso de desarrollo sostenible que beneficie a todos, y que sería un valiosísimo ejemplo para el país en su conjunto.
