Por Andrés Asiain
La teoría económica tradicional plantea que ante un exceso de oferta de viviendas (casas vacías), éstas bajarían de precio hasta permitir que quienes precisen una vivienda puedan acceder a ella. Así debería funcionar el mercado inmobiliario, para no generar viviendas vacías por un lado y hogares con problemas habitacionales, por el otro. Sin embargo, muchas ciudades del país registran niveles de viviendas vacías que rondan el 18% de las propiedades, y que en número supera la cantidad de hogares con necesidades habitacionales.
Esta situación da cuenta de la existencia de un alto porcentaje de inmuebles que no son adquiridos por sus propietarios para habitarlos o ponerlos en alquiler, sino tan sólo para mantenerlos deshabitados como un instrumento de conservación de sus ahorros. La utilización de la propiedad como un instrumento de ahorro provoca un comportamiento disfuncional del mercado de viviendas en cuanto a solución del problema habitacional de los argentinos. Incorpora una demanda adicional de viviendas por parte de sectores de elevados ingresos, que las adquieren como un instrumento de ahorro pero que las retiran del mercado en cuanto oferta de vivienda para habitar. De esa manera, el precio de la vivienda se eleva por encima del que pueden pagar quienes las precisan. Es decir, la elevación del precio de las propiedades por su utilización como bien de ahorro genera una relación entre el precio de los inmuebles y el salario medio de un trabajador registrado que hace imposible su adquisición.
Algunos países europeos, como Francia, enfrentaron esta problemática con multas mensuales de hasta el 10% del valor fiscal para quienes no declaren las viviendas ociosas. La red Inquilinos Agrupados presentó un proyecto según el cual las viviendas que permanecen vacías en Buenos Aires por tres meses deben ser puestas en alquiler. Propone que los inmuebles detectados o declarados ociosos por más de tres meses sean alquilados por el Instituto de la Vivienda por un valor equivalente al 1% del valor fiscal. Esa regulación repararía el fallo de mercado que genera el uso de la vivienda como un instrumento financiero de ahorro, en lugar de un bien para habitar. Los mercados financieros suelen tener comportamientos inestables y dañinos que forjan innumerables regulaciones que en Argentina lleva adelante el BCRA. Pero cuando las finanzas escapan a esos mercados y especulan con otros bienes, como la vivienda, no existen esas regulaciones, hecho que esta ley podría subsanar.
